+7 (906) 754-57-20

Новости

24 4.2016Статья ТЕХНИЧЕСКИЙ АУДИТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Статья Технический аудит земельного участка
28 2.2016Статья УРОВНИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ
Статья УРОВНИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ
20 2.2015Назначен Директор ГУП НИИПИ Генплана г. Москвы
Директором ГУП НИИПИ Генплана г. Москвы назначен Диденко Олег Владимирович

Выполненные работы

20.07.2016
Получено разрешение на строительство торгово-складского комплекса
23.05.2016
ГПЗУ на торгово-складской комплекс
25.01.2016
Градостроительный и Технический аудит по 4 площадкам

Статья УРОВНИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ

28 2.2016

Уровни градостроительного планирования

Довольно часто в практике общения компании ТЕХЗАКАЗЧИКИ.RU как с Клиентами, так и с коллегами по цеху встречается непонимание сущности действующего градостроительного планирования.

В то же время, на разработке и корректировке градостроительной документации по территориям и конкретным земельным участкам завязана  деятельность Девелопера и Технического заказчика.

Библией нашей деятельности – Градостроительным кодексом РФ предполагается принцип градостроительной деятельности - обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования.

Давайте разберемся – кратко и конспективно, с использованием формулировок Градкодекса.

Документы территориального планирования изначально подразделяются на:

1) документы территориального планирования Российской Федерации;

2) документы территориального планирования субъектов Российской Федерации;

3) документы территориального планирования муниципальных образований.

 Документы территориального планирования Российской Федерации отражают размещение Объектов инфраструктуры федерального значения – транспорт (Автомобильные и железнодорожные дороги, аэропорты и объекты водного транспорта), объекты энергетики

,обороны и т.п.

Документы территориального планирования субъектов Российской Федерации – по сути те же сведения, что и в федеральном планировании, но более детализированные применительно к региону.

Для нас, работающих «на земле» эти документы не несут прикладного применения. Нам более интересен третий вид:

Документы территориального планирования муниципальных образований 

Документами территориального планирования муниципальных образований являются:

1) схемы территориального планирования муниципальных районов;

2) генеральные планы поселений;

3) генеральные планы городских округов.

Эти документы разрабатываются на основании действующей застройки и с учетом планов развития территории, проходят процедуру общественных слушаний и дают общие решения для дальнейшей  детализации на следующих уровнях градостроительного планирования.

Схема территориального планирования муниципального района содержит:

  • положение о территориальном планировании;
  • карту планируемого размещения объектов местного значения муниципального района;
  • карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), расположенных на межселенных территориях;
  • карту функциональных зон, установленных на межселенных территориях, в случае, если на межселенных территориях планируется размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов).

 

Генеральный план (ГП)  содержит:

  • положение о территориальном планировании;
  • карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа;
  • карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа;
  • карту функциональных зон поселения или городского округа.

Получив в Генеральном плане (или в схеме территориального планирования муниципального района) основное Генеральное направление развития, продолжаем детализировать и уточнять.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

  • создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
  • создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
  • обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
  • создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2. Правила землепользования и застройки включают в себя:

  • порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
  • карту градостроительного зонирования;
  • градостроительные регламенты.

Все вышеуказанные документы разрабатывались в формате ЗОНИРОВАНИЯ (формирование ограничений по зонам описываемых территорий). Следующий вид градостроительного планирования – переходит к непосредственной ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИЙ. На этом этапе степень детализации предполагает размещение непосредственно капитальных строений, объектов инженерной инфраструктуры, дорог и проч.

Проект планировки территории (ППТ)

Проект планировки территории включает в себя:

1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:

  • красные линии;
  • линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур;
  • границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;
  • границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;

2) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории.

3. Материалы по обоснованию проекта планировки территории содержат:

  • схему расположения элемента планировочной структуры;
  • схему организации улично-дорожной сети, которая может включать схему размещения парковок (парковочных мест), и схему движения транспорта;
  • схему границ территорий объектов культурного наследия;
  • схему границ зон с особыми условиями использования территорий;
  • схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;
  • иные материалы в графической форме для обоснования положений о планировке территории.

ПЗЗ должны соответствовать Генеральному плану, который содержит общие решения. В то же время при достаточном обосновании возможно инициировать внесение изменений в Генеральный план.

Таким образом, мы установили Проектом планировки территории функционал, посадку строений, их транспортное и инженерное обеспечение и основные технико-экономические показатели (ТЭП) территории.

Далее – необходимо обозначить границы уже сформированных земельных участков и задать границы для формирования новых ЗУ и постановки их на кадастровый учет.

 

Проекты межевания территорий

Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.

Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков.

Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.

В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков.

 Следующий шаг, практически финальный – получение ГПЗУ (Градостроительного плана земельного участка).

Нередко градостроительный план земельного участка называют «выпиской из ППТ», что вполне справедливо. ГПЗУ содержит решения и ограничения, которые налагаются на сформированный земельный участок разработанной градостроительной документацией – ПЗЗ и ППТ. 

 

Градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ)

Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

В составе градостроительного плана земельного участка указываются:

  • границы земельного участка;
  • границы зон действия публичных сервитутов;
  • минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
  • информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента).
  • информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке;
  • информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
  • информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (технические условия);
  • границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

 При разработанных и утвержденных ПЗЗ и ППТ получение ГПЗУ становится формальной процедурой подачи заявки и получения через некоторое время готового документа.

При отсутствии градостроительной документации верхнего уровня (в Москве мы прекрасно знаем такой пример) получение ГПЗУ становится творческим процессом, затратным как по времени, так и по вкладываемым средствам.

На соответствие параметрам и требованиям ГПЗУ проверяется Проектная документация, разрабатываемая на Объект, при получении разрешения на строительство.

На те же параметры проверяется готовый строительством Объект при вводе его в эксплуатацию.

Если отойти от градостроительного планирования и детализировать решения по участку далее, то следующим и последним уровнем будет являться проектное решение по организации застройки на участке – СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка).

 

Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

СПОЗУ, или как мы все ранее его называли «Генеральный план» содержит проектные решения по посадке строений с привязками к местности, решения по перемещению транспорта и пешеходов, решения по рельефу, устройство благоустройства и проч.

 

Иерархия градостроительного планирования, заданная Градостроительным кодексом,  позволила создать систему целенаправленного развития территорий. Не фрагментарная застройка, как это было до введения Градкодекса, а обоснованное и плановое развитие.

 

 

Ссылка для скачивания https://yadi.sk/i/MqN1oJR1ewLrP

 

 © ТЕХЗАКАЗЧИКИ.RU  При заимствовании ссылка на источник обязательна. 

Карима Нигматулина покидает должность директора ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» в связи с переходом на новую работу.
Подробнее: http://stroi.mos.ru/press-releases/niipi-genplana-vozglavil-oleg-didenko
Карима Нигматулина покидает должность директора ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» в связи с переходом на новую работу.
Подробнее: http://stroi.mos.ru/press-releases/niipi-genplana-vozglavil-oleg-didenko